5.观众2区：关于房地产

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观众提问（第2区）：



早上好，Warren、Greg和Ajit。我叫Jackie Han，来自中国，现在在加拿大多伦多工作。这是我第八次参加Berkshire·Hathaway股东大会。到目前为止，我与您相处的时间可能比大多数人在Netflix上花费的时间还多。您可能猜到了，作为一个来自中国家庭的人，我们总是对房地产情有独钟。所以我的问题不是为什么您不拥有房子，而是为什么您仍在购买股票而不是更多房产？还有一个问题，在当今高利率和全球不确定性下，您是否仍相信别人恐惧时应当贪婪，或者价值投资在当今环境中面临新挑战？谢谢。


Warren·Buffett：关于房地产，从交易谈判、花费时间和多方所有权参与者来说，它比股票困难得多。通常当房地产陷入困境时，你会发现你不仅仅在与权益持有者打交道。


曾有段时期，大量房地产以低价易手，但通常股票更便宜且更容易操作。Charlie做过更多房地产交易。Charlie喜欢房地产交易，实际上在他生命最后5年里做了相当多交易。但他玩的是对他有趣的游戏。


我认为如果你问他21岁时会做什么选择，余生专注股票还是房地产，他会选择股票。至少在美国，证券市场呈现的机会远比房地产多得多。


在房地产中，你通常面对单一所有者或长期持有大型物业的家族。也许他们借了太多钱。也许人口趋势对他们不利。但对他们来说，这是一个重大决定。


当你走进纽约证券交易所，你可以完全匿名地完成数十亿美元的交易，而且可以在5分钟内完成。交易完成就是完成了。在房地产中，当你与陷入困境的贷款方达成交易，签署协议时，才仅仅是开始。


（Hahaha）


然后人们开始协商更多条件，这是完全不同的游戏，需要不同类型的人来享受这个游戏。


我们在2008年和2009年做了些偶然遇到的房地产交易，但与在证券领域做某些明智且可能更好的事情相比，它们所需的时间根本无法相提并论。在房地产交易中，每一句话对对方都很重要。在股票中，如果有人需要出售2万股Berkshire股票，他们打电话给我们，价格合适，5秒内就能完成，立刻结束交易。


你会发现，有些人在现实生活中你绝对不想让他做你的女婿，但他们在股票交易中却表现得很规矩。部分原因是他们的电话、通讯等可能都被录音了，言行都留有记录。假设双方对价格达成一致，交易完成率基本上是100%。


在房地产中，当你们就交易达成一致时，谈判才刚刚开始，然后他们需要很长时间。对一个94岁的人来说，参与那些谈判可能持续数年的事情，实在提不起兴趣。


我们其实有能力做，但我们见过房地产领域一些巨大的失败案例。如果追溯到1960年代的Zeckendorf，他打算改变世界，加利福尼亚的Century City就是他宏伟愿景的产物。如果再看看Reichmann在伦敦的金丝雀码头建筑（他曾位居世界之巅），就知道人们往往会在这个行业陷入困境，但银行通常不愿承认有问题，只是需要很长时间才能走完银行流程。银行刚刚把马斯克三年前买下推特（现名X）的贷款重做了一遍。你看，光是处理一笔交易就要花三年时间。或者说，交易双方都没准备好行动。


我们发现最舒服的状态是，大家都准备好了，拿起电话就可以在一天内完成数亿美元交易。我被宠坏了，但我喜欢被宠坏，所以我们会保持这种状态。


好的，Becky！